参加された方々は、不動産投資にもかなり精通されており、質問もかなりポイントをついたものでした。その中でも、家賃保証付の不動産小口共有持分について、“何故この方式を取られたのですか”と言う御質問を数名の方からお受け致しました。投資家の皆様は14％の家賃保証にかなりご興味がある様でしたので、本日はこのお話をしたいと思います。
第一に家主業は、現在もこれからも良い商売で有ることは間違いありません。しかしながら、少子高齢化など、決して安閑としてはいられない部分もあるのは事実です。これからは、賃貸業の運営は賃貸物件の需給に精通し、尚且つタイムリーなメンテナンスをする事まで熟知した業者が行っていく事が大切であると考えたからです。
第二に不動産投資ブームで、都心からかなり離れたワンルームまでが売れている事に、多少の不安を覚えたからです。オーナーチェンジで買われても、賃借人さんが退室した時に入居者が短時間で決まるかと考えた時、イエスと言い難い物件までが売却されている市場の流れと、皆様方の大切な資金のリスクを何とか軽減出来ないかと考え、都区部への資金シフトを考えたからです。私共の扱う不動産投資物件は、購入して頂ける皆様が確実に資産を増やして頂いてこそ、次のビジネスチャンスへと繋がって参ります。リスクを低減し、少しでも高い利回りを作り出す事が、我々の務めと考えております。
これからの不動産投資は、利回りだけにとらわれる事なく、空室率を意識される事が肝要かと思います。
不動産投資を成功されたオーナーさん達は別、ゴールデンウィークで無くても旅行はいつでもと言う方々も多くいらっしゃいます。賃貸用不動産は日曜もゴールデンウィークも休み無く家賃を稼いでくれています。
さて、本日は空室率のチェックの方法をお話したいと思います。
まず、買おうとする物件の賃料相場をフォレント等でしっかり調査します。そして、物件近くの同様の1Fの部屋の空室率を調べる事です。調査の方法は色々ポイントが有るので、私共の各営業担当者に聞いて下さい。
簡単にお話しすると、ガスメーター・電気メーター・ポスト等で空室かどうかをチェックする事と、入口回り・道路・日当り・眺望・管理の５つがチェックポイントとなります。買われる物件が、適正賃料で希望の利回り以上だとすれば、近くの同種物件1Fの空室率が10％以内なら良いと考えられます。
本日お話した物件調査に関しては、良く私共のスタッフに内容を良く聞かれて行なった方が良いと思います。更に、他の人の不動産の空室率を調査される訳ですから、その所有者の方に御迷惑が掛からぬ様に行なう事が寛容と思います。
※決して買われる物件だけの入居率で判断しないで下さい。
本日も不動産投資の上で、とても大切な空室率のお話を続けたいと思います。
多くのお客様から、投資に適しているか調査をして欲しいと言うオファーが多く、色色な所を地域毎に見ておりますが、今まで言われていたような、大まかな地域毎では図れないと言う事を実感しております。都心・城南・城西が強いと言う事は、ある程度言えますが、都下又は埼玉近辺でもピン･ポイントで空室率が低い所も有り、利回りと言う観点で考えると、これらの地域でも不動産投資に適していると言う物件も有ります。この調査方法は、物件の1階のみを調査する方法を取っているので、実際の空室率よりもかなり高めに出る欠点は否めません。しかし、大切な資産投資ですから慎重の上にも慎重をと考え、この方法が一番良いと思います。この調査方法により、押しなべて空室率の高い1階は無用心である事、見えない様に洗濯物を干すスペースが無い事、及び建物回りが乱雑である事が三大特徴となっております。塀などを少し知恵を使って考えれば空室率は下がると思われます。
これからもこの調査を数多く手掛け、高利回りな良い立地をピン･ポイントで探して行きたいと考えております。最近の調査では、荒川区でどんな部屋にすれば空室率を下げて、良い家賃で貸せるかと言うお客様のオファーにお応えして、インテリアチームの者が作った資料が大変見やすく、各営業所に置いてございますので、お近くにおいでの接には是非見て参考にして頂きたいと思います。
来月販売予定の小さなアパートのフルリフォーム工事の下見に行った時に（物件は上板橋歩４分）空室率調査をしましたので、その時のお話をしたいと思います。
場所は東武東上線上板橋駅の北西側に位置し、その物件から５分程北西側の範囲を調べた所（時間が無かったのでガスメーターが外にある物件のみで調査）５４室中、空いていた部屋は３部屋のみと言う結果でした。しかもこの３部屋は、建替えの為空けているのではと思える物件でした。調査前は、東武東上線は人気的にも普通で、空室率８〜１０％はあると考えていました。それが６％程（もしかするとゼロ？）と言う事にには大変驚き、本当に投資物件を買う時には空室率調査は絶対必要な事なのだと再確認致しました。
この様な結果から考えて、この地区の賃料は強気で付けられると考えられます。
P.S. 本日お話しした物件は、ワンルーム２個の小さなアパート（再建築不可・借地権）少し訳ありで、利回り１３％位、９９０万円位の販売価格の予定です。かなり工事も進んでいますので、ご興味のある方は担当の営業マン、もしくはshinjuku2@ric-gr.co.jpまでお問い合わせ下さい。
本日は空室率調査の４回目と言う事で、色々なポイントの調査資料が順次上がって来ており、空室率と賃料の下降には当然の事ながら、かなりの相関関係があると言う事が見て取れて来ました。今行なっている空室率調査は、1階だけを調べると言う方式ですので、実際の空室率よりも数字は高く出ます。（当然2階以上の方が賃貸のお客様は付け易い）明らかに空室率が10％を超えている地区では賃料相場の値崩れが確実に起こっております。前にもお話しした通り、今の景気だと平均48ヶ月同じ部屋に住むと仮定し、退出後のリフォーム・入居募集等に1ヶ月掛かるとすれば、ほぼ2％の空室率は物理的にやむを得ないものと考えられます。まだはっきりした方程式とは言えないのですが、空室率が4％になると1カ月位の募集期間、6％になると２か月位の募集期間、この様な感じではないかと考えられます。10％近くになると、募集期間が3〜4ヶ月平均的に掛かると考えられます、当然に貸主はしびれて、家賃を少しづつ下げる様な結果となります。この様な事が順繰り順繰り行なわれ、家賃が値崩れをしているものと考えられます。一般に物件を買うお客様は、その建物の入居率を第一に考える様ですが、勿論これも大切ですが本当の意味での大切な部分は、買おうとする物件の至近距離の同規模のお部屋が、どの様な空室率かと言うことが、とても大切な要素となります。
決して安い買い物ではないですし、買い受けた後は、長い間の生活基盤を築く訳ですから、慎重の上にも慎重な調査をする事をお勧め致します。
家主業の最大の関心事は、空き部屋を無くす事だと思います。賃貸業と内装工事業で色々と研究してきた事を、小さな２所帯のアパート「Ric若木」に導入し、完成１週間後の先週、業者間に賃貸募集図面を配布した所、今の様な賃貸のお客様が少ない夏場にも関わらず、わずか２日間で２０本以上の反響を頂き、１階・２階共、入居者の方が決まりました。我々プロでさえ、賃貸募集図面を作って決まる迄の約７日間は、かなりドキドキものでした。
決めて頂いたお客様の共通したお話しによると、設備の充実にとても感激され、決めて頂いたと言う事でした。又、お客様をご紹介して頂いた業者さんからも、大変決め易い部屋との意見を頂戴しました。
マンションにしろアパートにしろ、ブランド名で見なくても設備が分かる様になると、大変有利な賃貸付けが出来る様になります。Ricブランドも少しずつ賃貸専門の業者さん達に浸透してきている様です。やはり、風呂・トイレ別、システムキッチン、ウォシュレット、ＴＶモニターフォン、各種セキュリティ、収納等は大切だなと、つくづく感じました。
長期展望に立った時、内装工事に対する初期費用を、少し増やす事は大切な事だと思います。