空室率調査を中心にお話しさせて頂きましたが、講演外での相談コーナーで、適正賃料についてのご質問を受け、賃料設定の難しさを実感しながらも、色々な要素が賃料決定には必要であるとお答えしました。
考えるに、２０年以上も前から１階と２階の賃料差は2,000円、角部屋と他の部屋では1,000〜2,000円などとなっている物件がほとんどで、賃料相場が半額の時代から変わっていないのです！ 賃料相場が倍ならば、倍の4,000円位の差が適正ではと思います。この現状は不動産賃貸業者の手抜きと言えるのではないでしょうか。同じ建物の１階と２階が2,000円の差では、まず２階から決まって行くのがあたりまえです。不動産投資の大切なポイントは、空部屋をなくす事ですから、上記の場合２階を更に1,000円上げ、１階を1,000円引けば、差額を4,000円にすることができます。これが、格差の相場だと思います。入居を検討する賃借人が、賃料とお部屋の環境等を比較した時、どちらにしようかと迷うくらいが適当だと言うことです。
また、周りの空室率をしっかり調査し、８％以上の地区では先行き賃料が少し下がる可能性が高いので、先を見越して募集賃料を少し下げるべきだと思います。逆に、5％を切るような場所では、全体の空気に流される事なく、近隣相場で募集するべきだと思います。その地区限定の需給の流れを読むことが大切になって行きます。今は不動産投資ブームです。空室率が12％を超える物件で、更に供給過多が見込まれる地区に物件をお持ちでしたら、売却し、空室率が低く今後あまり供給されにくい場所に資産をシフトするのも一考ではないでしょうか。
本日お話しした以外にも、賃料設定には多くの考慮すべき要素がありますので、次回以降もお話しして行こうと考えております。賃貸物件を探しにいらっしゃるお客様と直接接している我々でさえも、賃料設定は、とても難しいと言わざるを得ません。オーナーの皆様方が、難しいと考えられるのはやむを得ないと思いますが、どうぞ頑張ってみてください。
先週、年甲斐も無く弊社のフットサルチームのゲームに参加し、若手の足を引っ張り、３日間の筋肉痛を抱え、このリックニュースを書いております。
先週お話しした、空室率と階数等による賃料設定のお話しを致しましたが、本日は季節による賃料増減についてお話ししたいと思います。
良く賃貸業者さんから聞く言葉に、「シーズンなら10％は高く貸せます」果たして本当でしょうか？一般的にシーズンとは年初の３月迄を指します。この時期はお客様が多く、値付けは確かに強気となります。しかし、実はこの時期は物件も多いのです。この時空室率の高い地区で、この話しを真に受けて値付けを付けてしまうと４月に入って、大きく値引きと言う事にもなりかねません。あくまで季節によって賃料アップが可能なのは、空室率の低い地区に言える事だと思います。不動産賃貸の絶対の真理に良いテナントであるなら、多少安くとも入居してもらうと言うのがあります。
この様に、現在所有されている物件の近隣空室率をしっかり掴んでおく事は、とても大切な事です。
P.S. １０月８日深夜（テレビ朝日だと思います。地区によってはＯＡが多少遅れる所もある様です。）タモリ倶楽部に貸店舗を紹介する不動産屋として出演致します。このリックニュースを読まれている皆様方の中で、お会い出来ていない皆様方には、是非どんなオジサンが書いているのかと見て頂きたいと思います。番組の構成上、軽いノリの不動産業者を演じておりますが、本当はいたって真面目ですのでご安心して下さい。
多くのお客様からご質問を受ける中に、「毎週リックニュースを書くのは大変でしょう」また、「何故書いているのですか？」と言う質問を受けます。確かに毎週書く事は（時々サボってます）大変で、しかも実はこのリックニュースの他に、社内版・店舗版と３本書いています。確かに３本は大変ですけれども、皆様方の不動産投資が、少しでも高利回りに安全に行われる様、年々賃貸相場、借手の人気の流れは早く変化していますので、借手側からの視点、そうした借手を探す業者の視点に立ち、現在の需給を分析し、先々の需給を読み、皆様方の投資のヒントになる様、書かせて頂いております。本日も賃料設定についてを考えて行きたいと思います。
ワンルームの賃料相場６万円（近隣空室率５％）において、例えばペット可なら１０％（6,000円）アップ、風呂・トイレ別なら5％（3,000円）アップ、オートロックなら5％（3,000円）アップ、この様に設備によって価格を設定して行きます。これが単独の値付け方法となります。しかし、この３点が揃うと72,000円となり、この地区において、借手のニーズはかなり下がります。これがペット可、風呂・トイレ別なら69,000円となり、6万円代となります。7万円までの予算のお客様から見ると、選ばれる率はかなり高くなるでしょう。
この様に設備による賃料設定要因をお話しすると、リックニュース20回分位になってしまうので、この辺にさせて頂きますが、設備と賃料には近隣の対抗物件の設備普及具合も加味する事となって来ます。本当に賃料設定は難しいと言う事がお分かり頂けますでしょうか。
次週は、営業マンが話したくなる設備と賃料についてをお話ししたいと思います。
東京の城西・城南地区における賃貸を探すお客様は、望む設備と現在流通している賃貸物件の設備ごとの需給について、12月7・8日の賃貸セミナーの講演材料として、調査を行おうと考えております。
本日は、比較的新しい設備で営業マンが話したくなるような設備、更に出来れば見せたくなる設備のお話しをしようと思います。今普及している設備は、賃料に対して何パーセントアップと言う考え方もありますが、物件が決まる時に多くの人が見ると言う事は、実力以上の賃料で決まるポイントとなります。賃貸物件をご案内に行った時に、話しに詰まる若い営業マンが多い様です。この時にあまり普及していない新しい設備が有ると、話しは持つものなのです。例えば、キーレスキー、ＩＨヒーター、各種セキュリティ、下がってくる吊り棚、ホームシアター設備等があると、賃貸のお客様のご案内中のテンションを維持出来る様です。これによって、もし成約に至らなかったとしても、また他のお客様をご案内しようと言う気持ちになる様です。
設備と賃料の関係で言えば、究極の設備とは、お部屋を借りる人が、友人を呼んで見せたくなる様な設備だと思います。
P.S. テレビを見て頂き、そんなに太ってないとお褒めの言葉を頂きました。多分隣に伊集院光さんがいたからだと思います。
次回は「今日の出来事」と言うニュースに出演する予定ですので、日時が決まりましたら、このリックニュースでお知らせしたいと考えております。
賃料設定の難しさについて、４回お話しして参りましたが、本日は特にその難しさについて痛感したお話しをしたいと思います。
今年の９月頭に、新築同様にリフォームし、９月より募集を開始したRic坂下についての事です。当社でフルリフォームし、賃貸募集した物件は、募集開始からほぼ２週間以内に満室としておりましたが、このRic坂下の募集に関しては、多少のおごりがあり、相場より少し高めの家賃設定をしてしまい（トホホホホ…）インターネットの広告、業者間の図面、有力賃貸業者への土曜・日曜のFAX送信と手を打ったのにも関わらず、約１ヶ月間で４室の内２階２室が決まらないと言う、全くお恥ずかしい結果でした。もう不動産投資研究家の肩書きを外さなければと思う程でした。そこで、もう一度しっかり調査をした所、決まっている部屋と設備等の関係を考えた所、決まっているボリュームゾーンより4,000円程高い事が分かり、価格を訂正し再度募集した所、１０日間で満室とする事が出来ました。
トータルで考えると、１ヶ月半程ですから、さほどと思われるかもしれませんが、私共は借手のお客様の反応を、ダイレクトに感じれれる仕事ですからこの期間で収まったと言うだけで、通常の家主さんでは、なかなかこの様な対応は難しいと思います。
賃貸物件のギリギリ上限家賃で決めると言う事は、とても難しい事なのです。
皆様方のお手持ちの物件募集の場合、その進行状況をこまめに良く確認し、素早い対応を取る事が長期で考えた時に、資産を拡大する為には大切な事だと思います。